Vous êtes une personne publique ou parapublique
Collectivités territoriales, sécurisez vos documents et autorisations d’urbanisme, bénéficiez d’un accompagnement sur des projets à plus long terme. Nous vous représentons devant les juridictions compétentes dans chacune de vos problématiques.
Autorisations - Réglementation locale
AUTORISATIONS D'OCCUPATION DU SOL ET OCCUPATION DU DOMAINE PUBLIC
L’audit des autorisations d’urbanisme (déclaration préalable, permis de construire, permis d’aménager…) peut avoir lieu avant ou après dépôt. Afin de sécuriser vos projets, l’audit de votre autorisation s’avère indispensable. Il permet de vous prémunir de risques liés à une non-obtention ou à des recours contentieux susceptibles de menacer la faisabilité et la portabilité financière de vos projets.
Autorisation d’urbanisme contestée par un tiers
En cas de contestation d’une autorisation d’urbanisme délivrée (déclaration préalable, permis de construire, permis d’aménager…), maître Julie Chvetzoff vous proposer de réaliser une analyse des chances de succès du recours et, le cas échéant, des modifications pour sécuriser le projet délivré, le plus souvent par le mécanisme du permis de construire modificatif. Elle assure par ailleurs la défense des intérêts de l’autorité compétente pour délivrer l’autorisation devant la juridiction administrative.
Refus opposé à une demande d’autorisation d’urbanisme ou sursis à statuer
En cas de contestation d’une décision portant refus de délivrer une autorisation d’urbanisme, ou encore portant sursis à statuer, le cabinet vous accompagne dans le but de préserver les intérêts de la collectivité, et d’assurer sa defense devant les juridictions compétentes.
Le droit de l’urbanisme et plus généralement le droit public sont des matières propices à la négociation et aux protocoles d’accord.
Afin de sécuriser la rédaction et la valeur de ces contrats, il vous est possible d’avoir recours à « l’acte d’avocat ». En contresignant l’acte, l’avocat fait bénéficier à l’acte d’une validité et d’une force probante dont les parties peuvent se prévaloir pour l’avenir.
Maître Chvetzoff vous assiste également au regard de vos obligations d’enregistrement de vos transactions.
Tout pétitionnaire lésé par une décision illégale de l’administration peut saisir le juge administratif d’un recours en indemnisation.
Les requérants peuvent ainsi se prévaloir de :
- Refus illégal de délivrance d’une autorisation d’urbanisme ;
- Retrait illégal d’une autorisation d’urbanisme ;
- Délivrance illégale d’une autorisation d’urbanisme ;
Les tiers lésés par une décision illégale de délivrance d’une autorisation d’urbanisme peuvent également saisir le juge administratif.
Maître Chvetzoff représente les intérêts des collectivités devant les juridictions administratives afin de sécuriser juridiquement les décisions attaquées.
Maître Chvetzoff accompagne les collectivités dans l’ensemble de leurs problématiques relatives aux titres d’occupation privative du domaine public, et notamment :
- les conventions d’occupation temporaire non constitutives de droits réels ;
- conventions d’occupation temporaire constitutive de droits réels ;
- bail emphytéotique administratif ;
Nous vous conseillons quant aux modalités de rédaction de chacun de ces contrats, mais également dans leur volet mise en concurrence, nature des droits conférés, ou encore résiliation anticipée.
En cas d’infraction au droit de l’urbanisme, peuvent se voir condamnés pénalement les utilisateurs du sol, les bénéficiaires des travaux, les architectes, les entrepreneurs ou autres personnes responsables pendant l’exécution des travaux.
Maître Chvetzoff vous accompagne sur le volet pénal, mais également dans le cadre des obligations de mise en conformité ou de démolition des auteurs d’infraction.
DOCUMENTS D'URBANISME
Maître Julie Chvetzoff accompagne les collectivités lors de l’élaboration, de la modification ou de la révision de leurs documents d’urbanisme, afin de sécuriser le parti d’aménagement sur plusieurs années. Un audit préalable des procédures mises en place mais également du contenu de chaque document peut être proposé avant approbation.
Le Cabinet représente également les intérêts de ses clients dans la défense de leurs documents d’urbanisme lorsque leur légalité est contestée devant le juge administratif (demande d’annulation, d’abrogation, exception d’illégalité à l’occasion de la contestation d’une autorisation d’urbanisme…).
En cas d’infraction au droit de l’urbanisme, peuvent se voir condamnés pénalement les utilisateurs du sol, les bénéficiaires des travaux, les architectes, les entrepreneurs ou autres personnes responsables pendant l’exécution des travaux.
Maître Chvetzoff vous accompagne sur le volet pénal, mais également dans le cadre de vos obligations de mise en conformité.
Les règlements locaux de publicité et le règlement national d’urbanisme ont pour objet d’encadrer l’affichage comme support de publicité.
Le cabinet vous accompagne afin de déterminer la réglementation applicable à vos publicités, enseignes ou préenseignes, dans le cadre de l’élaboration, la modification ou la révision des RLP ou RLPi.
La représentation devant les juridictions administratives est également assurée, permettant ainsi de sécuriser la réglementation locale.
Dans le même temps, Me Chvetzoff saura vous assister dans le cadre de la Taxe local sur la publicité extérieure (TLPE).
PREMPTION - EXPROPRIATION
PREEMPTION
Outre les outils d’acquisition du foncier issus du droit privé, les personnes publiques disposent d’outils d’acquisition issus du droit public, au titre desquels notamment la procédure de préemption urbaine.
Il peut s’agir du droit de préemption urbain, qui offre la possibilité à une personne publique, dans un périmètre prédéfini, de se substituer à l’acquéreur éventuel d’un bien mis en vente, en vue de réaliser une opération d’aménagement, pour un motif d’intérêt général.
Le droit de préemption urbain ne peut être institué que par les plans locaux d’urbanisme sur les zones urbaines et sur les zones d’urbanisation futures. Les biens situés en zone naturelle ne sont donc pas soumises au droit de préemption urbain.
Outre les outils d’acquisition du foncier issus du droit privé, les personnes publiques disposent d’outils d’acquisition issus du droit public, au titre desquels notamment la procédure de préemption de la SAFER.
Les sociétés d’aménagement foncier et d’établissement rural (SAFER) sont autorisées à exercer leur droit de préemption sur certains biens, terrains et bâtiments dans les départements relevant de leur compétence.
Les biens concernés par ce droit de préemption de la SAFER sont les biens immobiliers à usage agricole, ainsi que les terrains nus à vocation agricole.
La décision de préemption est susceptible de recours dans un délai de deux mois à compter de sa notification.
En cas de désaccord sur le prix entre les parties, le juge de l’expropriation est saisi par l’une ou l’autre de celles-ci.
Le cabinet s’assure de la légalité de votre décision et sécurise chaque étape de cette procédure.
EXPROPRIATION
Outre les outils d’acquisition du foncier issus du droit privé, les personnes publiques disposent d’outils d’acquisition issus du droit public, au titre desquels notamment la procédure d’expropriation pour cause d’utilité publique.
Il s’agit d’une procédure qui permet à une personne publique compétente de s’approprier un bien immobilier en vue de réaliser un projet d’aménagement d’utilité publique, en contrepartie du paiement d’une indemnité.
Cette procédure répond à une procédure stricte, et doit obligatoirement permettre la réalisation d’un objectif d’utilité publique.
En premier lieu, une phase dite « administrative » a nécessairement lieu.
- Déclaration d’utilité publique du projet (DUP)
- Constitution d’un dossier d’enquête ;
- A l’issue, le commissaire enquêteur rédige son rapport et ses conclusions favorables ou défavorables, et les remet au préfet et au maire ;
- Consultations préalables des autorités compétentes ;
- Arrêté de déclaration d’utilité publique : il précise les acquisitions immobilières nécessaires à la réalisation du projet et le délai imparti pour réaliser les expropriations ;
- Déclaration de cessibilité:
- Enquête parcellaire : détermination des parcelles à exproprier, rechercher les propriétaires, etc.
- Arrêté de cessibilité : détermine les parcelles à exproprier et l’identité des propriétaires. Il fait l’objet d’une publicité foncière, et est transmis au juge de l’expropriation.
En deuxième lieu, intervient la phase dite « judiciaire ».
- Transfert de propriété:
- Soit par voie amiable ;
- Soit par voie d’ordonnance d’expropriation ;
- Fixation des indemnités par le juge de l’expropriation :
- Dès l’ouverture de l’enquête publique au début de la procédure, l’expropriant peut notifier une offre à toutes les personnes susceptibles d’être indemnisées ;
- Cette offre constitue le montant minimum alloué par le juge ;
- Si les propriétaires proposent leur propre estimation, il s’agira du montant maximal qui pourra être alloué par le juge ;
- Le juge de l’expropriation est saisi quand les propriétaires refusent le prix proposé par l’autorité expropriante ;
- Les indemnités allouées doivent couvrir l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation ;
- Paiement de l’indemnité
Chacune des étapes de la procédure d’expropriation donne lieu à des actes, qui sont susceptibles de recours :
- Il est possible voir être formé un recours en excès de pouvoir contre la DUP, l’arrêté de cessibilité devant le tribunal administratif.
- L’ordonnance d’expropriation est susceptible de recours uniquement devant la Cour de cassation.
- L’ordonnance fixant l’indemnité d’expropriation est susceptible d’appel, puis d’un recours en cassation.
Le cabinet vous accompagne à chacune de ces étapes de sorte à sécuriser l’opération objet de la DUP. Maître Chvetzoff vous conseille donc tout au long de la procédure, mais également devant les juridictions compétentes lorsque cela s’avère nécessaire.
DROIT PUBLIC GENERAL
ACCOMPAGNEMENT DES COLLECTIVITES
Le cabinet vous accompagne dans le cadre de tous les domaines susceptibles d’engager la responsabilité de l’administration :
- Responsabilité pour faute : Maître Chvetzoff établira les qualifications utiles à la défense des intérets de la collectivité (faute de service, faute personnelle, faute simple, faute lourde…) ;
- Responsabilité sans faute : l’administration peut voir sa reponsabilité engagée en l’absence de faute, dans les cadres suivants :
- Responsabilité au titre des choses, méthodes et situations dangereuses;
- Responsabilité sans faute liée au risque professionnel : agents publics et collaborateurs occasionnels des services publics ;
- Victimes d’accidents de travaux publics ;
- Responsabilité de l’Etat du fait des attroupements et rassemblements ;
- Responsabilité pour rupture d’égalité devant les charges publiques :
- Responsabilité du fait des dommages permanents des travaux publics ;
- Responsabilité du fait des décisions administratives individuelles et réglementaires régulières ;
- Responsabilité du fait des lois et des traités
Il est important de préserver les droits de l’administration devant les juridictions administratives. Maître Chvetzoff s’engage ainsi à défendre les intérêts de la collectivité.
Maître Chvetzoff vous accompagne dans vos projets nécessitant de mettre en oeuvre des procédures soumises au respect des principes de la commande publique.
Chaque projet nécessite de déterminer le type de contrat le plus adapté :
- Marché public ;
- Concessions de service ;
- Concessions d’aménagement.
Une fois la détermination du besoin et du contrat déterminé, se pose la question des modalités de l’achat, afin de mettre en oeuvre une procédure de passation pertinente.
- Lors de la passation : le cabinet accompagne les Maîtres d’ouvrages parties en référé pré-contractuel et contractuel.
- En cours d’exécution du contrat, le cabinet vous accompagne en conseil et en contentieux : problématiques liées aux avenants, aux ordres de service, sous-traitance…
Maître Chvetzoff accompagne les collectivités dans le régime des mesures de police administrative.
Le Cabinet assiste également l’administration en vue de déterminer le régime des services publics, qu’ils soient gérés par des personnes publiques ou privées.
Contactez-nous pour toute difficulté relative aux « lois du service public » :
- principe de continuité ;
- principe de mutabilité et d’adaptabilité ;
- Principe d’égalité devant les services publics ;
- Principe de neutralité du service public.