Vous êtes une personne physique

Le cabinet vous accompagne dans tous vos projets immobiliers, ainsi que dans vos litiges avec l’administration, tant en conseil qu’en contentieux devant les juridictions compétentes.

Enchères immobilières
Autorisations d'urbanisme
Documents d'urbanisme
Droit public général
Expropriation Préemption
Contentieux indemnitaire
ADAPTABILITE
BOSA, SARDAIGNe, août 2024

Autorisations d'urbanisme - Documents d'urbanisme

CONSEIL

L’audit des autorisations d’urbanisme (déclaration préalable, permis de construire, permis d’aménager…) peut avoir lieu avant ou après dépôt. Afin de sécuriser vos projets, l’audit de votre autorisation s’avère indispensable. Il permet de vous prémunir de risques liés à une non-obtention ou à des recours contentieux susceptibles de menacer la faisabilité et la portabilité financière de vos projets.

Il est fréquent, dans le cadre de projets de rénovation de bâtiments existant par exemple, ou encore de petite construction, de se voir contraint de déposer une demande d’autorisation d’urbanisme (déclaration préalable, permis de démolir, permis de construire…) : modification de fenêtre ou de toiture, agrandissement, changement de destination d’un local, création d’une annexe…

A défaut de déterminer l’autorisation nécessaire et la destination juridique adéquate (en application tant des dispositions du code de l’urbanisme que du document d’urbanisme applicable), le projet risque de se voir opposer un refus par le service instructeur, voir même d’être illégal et d’ainsi constituer une infraction pénale.

Le cabinet vous assiste par conséquent à chaque étape afin de sécuriser votre projet.

Le droit immobilier et le droit de l’urbanisme et plus généralement le droit public sont des matières propices à la négociation et aux protocoles d’accord. Vous pouvez ainsi encadrer juridiquement vos relations de voisinage (servitudes notamment), ou mettre fin à un conflit naissant (autorisations d’urbanisme) moyennant une modification du projet ou une indemnisation. 

Afin de sécuriser la rédaction et la valeur de ces contrats, il vous est possible d’avoir recours à « l’acte d’avocat ». En contresignant l’acte, l’avocat fait bénéficier à l’acte d’une validité et d’une force probante dont les parties peuvent se prévaloir pour l’avenir.

Maître Chvetzoff vous assiste également au regard de vos obligations d’enregistrement de vos transactions.

Propriétaires d’une parcelle, vous constatez que le document d’urbanisme applicable sur celle-ci est sur le point d’être modifié ou révisé ? Il alors nécessaire de déterminer les éventuelles conséquences sur votre terrain, en particulier s’agissant du zonage applicable, ou des servitudes d’utilité publique qui pourraient grever votre terrain. 

Cette analyse juridique permet ensuite d’éventuellement adresser des observations lors de l’enquête publique, ou de saisir le juge administratif d’une demande d’annulation du nouveau document d’urbanisme lorsqu’il est approuvé.

CONTENTIEUX

Les projets de construction donnent lieu à une autorisation d’urbanisme, qui peut, selon l’ampleur et la nature du projet, consister en une déclaration préalable, un permis de construire ou encore un permis d’aménager. Ces autorisations sont susceptibles de recours devant la juridiction administrative.

Ces recours contentieux sont enfermés dans de strictes conditions :

  • Des délais : il ne vous est possible de former un recours gracieux ou contentieux dans un délai stricte de deux mois à compter de l’affichage de l’autorisation sur le terrain assiette du projet. A défaut, il ne sera plus possible de contester l’autorisation. 
  • La démonstration d’un intérêt à agir, c’est à dire, de la preuve apportée au juge de ce que le projet autorisé est de nature à affecter directement les conditions d’occupation, d’utilisation ou de jouissance du bien détenu. 
  • Des moyens de légalité externe et interne. Une appréciation de la conformité du permis de construire aux règles d’urbanisme intervient alors à ce moment là. 

Autorisation d’urbanisme contestée par un tiers

Vous êtes porteur d’un projet immobilier (travaux sur existant, construction d’une maison individuelle ou d’un immeuble collectif etc.), et votre autorisation d’urbanisme est contestée devant le juge administratif ?

Maître Julie Chvetzoff vous proposer de réaliser une analyse des chances de succès du recours, et vous propose, le cas échéant, des modifications pour sécuriser votre projet, le plus souvent par le mécanisme du permis de construire modificatif. Elle assure par ailleurs la défense de vos intérêts devant la juridiction administrative, afin de voir votre projet aboutir.

Refus opposé à une demande d’autorisation d’urbanisme ou sursis à statuer 

Votre demande d’autorisation d’urbanisme s’est vue opposer un refus ou un sursis à statuer par le service instructeur en charge de votre demande ? 

Maître Chvetzoff vous accompagne en fonction de vos besoins, en privilégiant la régularisation des projets, ou en contestant la légalité de la décision de refus ou de sursis à statuer devant le juge administratif.

Tout pétitionnaire lésé par une décision illégale de l’administration peut saisir le juge administratif d’un recours en indemnisation.

Cette procédure se justifie notamment en cas de :

  • Refus illégal de délivrance d’une autorisation d’urbanisme ;
  • Retrait illégal d’une autorisation d’urbanisme ; 
  • Délivrance illégale d’une autorisation d’urbanisme ;

Les tiers lésés par une décision illégale de délivrance d’une autorisation d’urbanisme peuvent également saisir le juge administratif.

Tout contentieux indemnitaire est soumis à une demande indemnitaire préalable, ainsi qu’à un chiffrage des préjudices allégués, sous peine de voir le recours déclaré irrecevable.

La plupart des communes françaises sont désormais couvertes par un plan local d’urbanisme (PLU) ou par un plan local d’urbanisme intercommunal (PLU-i). Ces documents ont pour objet de déterminer les conditions d’aménagement et d’utilisation des sols.

Lors de la modification ou de la révision de ces documents, il arrive qu’un terrain initialement constructible soit classé en zone naturelle, ou encore qu’un espace boisé classé soit considérablement réduit au profit d’un projet de construction. De la même manière, la collectivité compétente peut grever une parcelle d’un emplacement réservé pour réaliser des ouvrages publics, rendant alors le terrain concerné inconstructible.

Dans ces hypothèses, il est possible de saisir de juge administratif d’une demande d’annulation totale ou partielle du document d’urbanisme en cause.

Ces contentieux sont également possibles à l’échelle des documents supérieurs tel que le Schéma de Cohérence Territoriale (SCoT).

En cas d’infraction au droit de l’urbanisme, peuvent se voir condamnés pénalement les utilisateurs du sol, les bénéficiaires des travaux, les architectes, les entrepreneurs ou autres personnes responsables pendant l’exécution des travaux. 
Maître Chvetzoff vous accompagne sur le volet pénal, mais également dans le cadre de vos obligations de mise en conformité.

Preemption - Expropriation

PREEMPTION

Outre les outils d’acquisition du foncier issus du droit privé, les personnes publiques disposent d’outils d’acquisition issus du droit public, au titre desquels notamment la procédure de préemption urbaine. 

Il peut s’agir du droit de préemption urbain, qui offre la possibilité à une personne publique, dans un périmètre prédéfini, de se substituer à l’acquéreur éventuel d’un bien mis en vente, en vue de réaliser une opération d’aménagement, pour un motif d’intérêt général. 

Le droit de préemption urbain ne peut être institué que par les plans locaux d’urbanisme sur les zones urbaines et sur les zones d’urbanisation futures. Les biens situés en zone naturelle ne sont donc pas soumises au droit de préemption urbain. 

Outre les outils d’acquisition du foncier issus du droit privé, les personnes publiques disposent d’outils d’acquisition issus du droit public, au titre desquels notamment la procédure de préemption de la SAFER. 

Les sociétés d’aménagement foncier et d’établissement rural (SAFER) sont autorisées à exercer leur droit de préemption sur certains biens, terrains et bâtiments dans les départements relevant de leur compétence. 

Les biens concernés par ce droit de préemption de la SAFER sont les biens immobiliers à usage agricole, ainsi que les terrains nus à vocation agricole.

La décision de préemption est susceptible de recours dans un délai de deux mois à compter de sa notification. 

En cas de désaccord sur le prix entre les parties, le juge de l’expropriation est saisi par l’une ou l’autre de celles-ci.

Le cabinet assure votre défense à chaque étape de cette procédure. 

EXPROPRIATION

Outre les outils d’acquisition du foncier issus du droit privé, les personnes publiques disposent d’outils d’acquisition issus du droit public, au titre desquels notamment la procédure d’expropriation pour cause d’utilité publique. 

Il s’agit d’une procédure qui permet à une personne publique compétente de s’approprier un bien immobilier en vue de réaliser un projet d’aménagement d’utilité publique, en contrepartie du paiement d’une indemnité.

Cette procédure répond à une procédure stricte, et doit obligatoirement permettre la réalisation d’un objectif d’utilité publique.

En premier lieu, une phase dite « administrative » a nécessairement lieu.

  1. Déclaration d’utilité publique du projet (DUP)
    • Constitution d’un dossier d’enquête ;
    • A l’issue, le commissaire enquêteur rédige son rapport et ses conclusions favorables ou défavorables, et les remet au préfet et au maire ;
    • Consultations préalables des autorités compétentes ;
    • Arrêté de déclaration d’utilité publique : il précise les acquisitions immobilières nécessaires à la réalisation du projet et le délai imparti pour réaliser les expropriations ;
  2. Déclaration de cessibilité:
    • Enquête parcellaire : détermination des parcelles à exproprier, rechercher les propriétaires, etc.
    • Arrêté de cessibilité : détermine les parcelles à exproprier et l’identité des propriétaires. Il fait l’objet d’une publicité foncière, et est transmis au juge de l’expropriation.

En deuxième lieu, intervient la phase dite « judiciaire ».

  1. Transfert de propriété:
    • Soit par voie amiable ;
    • Soit par voie d’ordonnance d’expropriation ;
  2. Fixation des indemnités par le juge de l’expropriation :
    • Dès l’ouverture de l’enquête publique au début de la procédure, l’expropriant peut notifier une offre à toutes les personnes susceptibles d’être indemnisées ;
    • Cette offre constitue le montant minimum alloué par le juge ;
    • Si les propriétaires proposent leur propre estimation, il s’agira du montant maximal qui pourra être alloué par le juge ;
    • Le juge de l’expropriation est saisi quand les propriétaires refusent le prix proposé par l’autorité expropriante ;
    • Les indemnités allouées doivent couvrir l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation ;
    • Paiement de l’indemnité

Chacune des étapes de la procédure d’expropriation donne lieu à des actes, qui sont susceptibles de recours :

  • Il est possible de former un recours en excès de pouvoir contre la DUP, l’arrêté de cessibilité devant le tribunal administratif.
  • L’ordonnance d’expropriation est susceptible de recours uniquement devant la Cour de cassation.
  • L’ordonnance fixant l’indemnité d’expropriation est susceptible d’appel, puis d’un recours en cassation.

Le cabinet vous accompagne à chacune de ces étapes de sorte à garantir au mieux vos intérêts en contestant les actes administratifs susceptibles de recours, et en tentant de démontrer l’existence de solutions alternatives à l’expropriation.

Maître Chvetzoff défend également vos intérêts en phase judiciaire en vue de vous permettre d’obtenir l’indemnisation maximale.

ENCHERES IMMOBILIERES

LE DEROULEMENT DES ENCHERES

Dans le cadre de vos projets immobiliers, l’acquisition d’un bien immobilier aux vente aux enchères peut s’avérer particulièrement intéressante.

Me Chvetzoff vous accompagne dans l’acquisition de ce bien devant le Tribunal Judiciaire de Lyon. Elle analyse également les caractéristiques du bien relevant du droit immobilier et du droit de l’urbanisme.

Les biens présentés aux enchères immobilières font l’objet d’une publicité. Vous pouvez les consulter au rez-de-chaussée du tribunal, au 67, rue Servient, 69003 à Lyon, ou bien sur des sites internet spécialisés.

Est-il possible de visiter un bien vendu aux enchères immobilières ?

OUI. Des visites sont prévues à date et heure fixe les semaines précédant la vente. 

Avons-nous accès au descriptif précis du bien ? 

OUI. L’avocat poursuivant est tenu d’élaborer et de mettre à disposition auprès du Greffe du Tribunal Judiciaire de Lyon un cahier des conditions de vente du bien vendu aux enchères immobilières. 

Ce document comporte notamment les informations suivantes : 

  • Montant initial de la mise à prix du bien ; 
  • Jour et heure de la mise aux enchères au Tribunal Judiciaire de Lyon ;
  • Descriptif du bien ;
  • Origine de propriété ; 
  • Le cas échéant, état descriptif des divisions et le règlement de copropriété ; 
  • Diagnostics obligatoires ; 

Dans l’hypothèse où vous ne seriez pas déclaré adjudicataire de la vente, l’ensemble des documents transmis ainsi que le chèque de banque ou la lettre de cautionnement bancaire vous seront remis.

Vous pouvez toutefois décider de surenchérir dans un délai de 10 jours après la surenchère. Cela donne alors lieu à une remise en vente du bien augmentée de 10 %. 

Dans l’hypothèse où vous seriez déclarés adjudicataire de la vente, nous conservons les documents confiés ainsi que le chèque de banque ou la lettre de cautionnement bancaire. Une déclaration d’identité de l’adjudicataire à laquelle est annexée une copie du document d’identité sont remises au juge.

Un délai de 10 jours doit être respecté. Pendant cette période, il est possible qu’intervienne une surenchère, laquelle donnerait alors lieu à une remise en vente augmentée de 10 %.

A défaut, et une fois ce délai observé, il incombe à l’adjudicataire de signifier le jugement au créancier poursuivant. 

A l’issu des dix jours, la vente est réputée définitive, et le paiement doit intervenir dans un délai de 2 mois. Ce paiement se compose comme suit : 

  • La somme principale, c’est à dire le montant de l’enchère portée et retenue par le juge de l’exécution ; 
  • Les intérêts : 
  • Les frais préalables à la vente annoncés par le juge de l’exécution sur demande de l’Avocat poursuivant : ces frais correspondent aux frais fixes exposés par l’avocat poursuivant ; 
  • Les émoluments de vente calculés sur le montant de l’adjudication, suivant un barème 
  • Les droits de mutation, impôts et taxes, lesquels varient selon votre qualité ; 
  • Les frais d’enregistrement du titre au service de la publicité foncière : ils s’élèvent à 0,1 % du prix de l’enchère, augmentée des frais de documents hypothécaires ;
  • Les honoraires de votre avocat, fixés selon une convention rédigée préalablement à l’audience.

Passé le délai de deux mois, l’adjudicataire est redevable des intérêts au taux légal, lequel est majoré au delà d’un certain délai.

QUELLES PIECES FOURNIR ?

Si vous êtes enchérisseur personne physique, il est indispensable de transmettre au cabinet : 

  1. Une copie de votre carte d’identité recto/verso, ou passeport ou carte de séjour (le permis de conduire n’étant pas un document d’identité) ;
  2. Selon votre régime marital :
    • Pour les personnes mariées, une copie de la première page de votre livret de famille ;
    • Si vous êtes soumis au régime de la séparation de bien (mariage ou PACS), préciser la date du contrat et le nom du notaire. Vous devez en outre indiquer si l’achat est envisagé seul ou pour les deux époux pris indivisément ;
    • Pour tout autre régime de mariage ou en cas de PACS antérieur au 1er janvier 2007, l’adjudication est réputée faite pour le compte de la communauté : il importe de transmettre l’identité complète des deux époux ;
  3. Un justificatif de domicile.

Si vous êtes enchérisseur personne morale, il est indispensable de transmettre au cabinet : 

  1. Société existante :
    • Un extrait Kbis datant de moins de trois mois ;
    • Les statuts de la société ;
    • Une délibération autorisant l’acquisition à défaut de clause spéciale dans les status ;
    • Une copie de la pièce d’identité du représentant légal ; 
  2. Société en cours de création :
    • Une copie de la pièce d’identité des associés ;
    • Les projets de statuts comprenant une clause expresse de reprise des actes accomplis par les associés ; 

Avant toute enchère, doivent être vérifiés par l’enchérisseur et par son avocat tous risques d’incompatibilités ou d’incapacités prévues par le code civil et par le code des procédures civiles d’exécution.

Ne peuvent se porter enchérisseurs, ni par eux-mêmes, ni par personnes interposées : 

  • Le débiteur saisi ;
  • Les auxiliaires de justices intervenus à un titre quelconque dans la procédure ; 
  • Les magistrats de la juridiction devant laquelle la vente est poursuivie ;
  • Les tuteurs des biens de ceux dont ils sont la tutelle ; 
  • Les mandataires des biens qu’ils sont chargés de vendre ; 
  • Les administrateurs de ceux des communes ou des établissements publics confiés à leurs soins ;
  • Les officiers publics des biens nationaux dont les ventes se font par leur ministère ; 
  • Les fiduciaires des biens ou droits composant le patrimoine fiduciaire ;
  • Les mineurs non émancipés ; 
  • Les majeurs protégés au sens de l’article 425 du code civil.  
  1. Un chèque de banque ou une caution bancaire de 10 % de la mise à prix et d’un montant minimum de 3 000 euros, libellé à l’ordre du Bâtonnier Séquestre du Barreau où est situé le bien immobilier, pour les enchères se déroulant au Tribunal Judiciaire de Lyon. Le chèque ou la caution bancaire irrévocable seront remis contre récepissé de l’avocat ;
  2. Un second chèque de banque à l’ordre de la CARPA (Caisse des règlements Pécuniaires des Avocats) correspondant aux frais préalables augmentés de 10 % du montant maximal de l’enchère que vous souhaitez porter ; 
  3. La preuve de la provenance des fonds : l’enchérisseur doit apporter la preuve que les fonds seront prélevés sur un compte bancaire à son nom (et ce même en cas d’héritage ou de donation) ; 
  4. Une attestation de non condamnation à certaines informations prévues par le code des procédures civiles d’exécution : Nous vous invitons à vous joindre par le biais du formulaire contact afin que nous vous transmettions un modèle.

Enfin, il est nécessaire pour l’avocat de s’assurer de la solvabilité de l’enchérisseur. Il n’est ainsi pas possible de prévoir une condition suspensive d’obtention d’un prêt, dès lors que le paiement doit être effectif sous deux mois à compter de l’adjudication. 

La personne physique ou morale souhaitant se porter enchérisseur doit procéder à la régularisation d’un pouvoir pour enchérir comportant les indications suivantes :

  1. Date à laquelle se tiendra l’adjudication ;
  2. Désignation exacte du bien ;
  3. Montant maximal de l’enchère souhaitée ; 
  4. Identité complète de la personne physique ou morale qui sera déclarée adjudicatrice ;

Rapprochez-vous du cabinet par le biais du formulaire de contact afin que nous vous transmettions un modèle de pouvoir.

DROIT PUBLIC GENERAL

LITIGES AVEC L'ADMINISTRATION

Le cabinet vous accompagne dans le cadre de tous les domaines susceptibles d’engager la responsabilité de l’administration : 

  • Responsabilité pour faute : Maître Chvetzoff établira les qualifications utiles à la défense des intérets de la collectivité (faute de service, faute personnelle, faute simple, faute lourde…) ; 
  • Responsabilité sans faute : l’administration peut voir sa reponsabilité engagée en l’absence de faute, dans les cadres suivants :
    • Responsabilité au titre des choses, méthodes et situations dangereuses;
    • Responsabilité sans faute liée au risque professionnel : agents publics et collaborateurs occasionnels des services publics ; 
    • Victimes d’accidents de travaux publics ; 
    • Responsabilité de l’Etat du fait des attroupements et rassemblements ;
  • Responsabilité pour rupture d’égalité devant les charges publiques :
    • Responsabilité du fait des dommages permanents des travaux publics ; 
    • Responsabilité du fait des décisions administratives individuelles et réglementaires régulières ; 
    • Responsabilité du fait des lois et des traités

Maître Chvetzoff accompagne les personnes physiques face aux mesures de police administrative.

Le Cabinet vous assiste également dans toutes vos problématiques relatives aux Services Publics, qu’ils soient gérés par des personnes publiques ou privées.

Contactez-nous pour toute difficulté relative aux « lois du service public » : 

  • principe de continuité ; 
  • principe de mutabilité et d’adaptabilité ; 
  • Principe d’égalité devant les services publics ;
  • Principe de neutralité du service public.
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