Actualités - Travaux sur existant

Réinventer l'existant

Le Monde titrait récemment : « Transformer plutôt que détruire : le nouveau défi des architectes » (Article accessible aux abonnés sous ce lien).

Et pour cause.

Confrontés à la raréfaction du foncier, à l’augmentation des taux d’intérêts ou encore aux objectifs Zéro Artificialisation Nette (ZAN), les porteurs de projets immobiliers trouveront un intérêt certain à réaliser des travaux sur existant.

Focus sur le régime juridique des travaux sur existant.

Travaux sur existant : prérequis

A l’occasion de tout projet de construction, se pose la question de l’identification précise de l’unité foncière, afin de déterminer l’échelle à laquelle devront être appréciées les règles d’urbanisme applicables.

En matière d’existant, il est fréquent d’être confronté à des problématiques tenant au régime de la copropriété, ou encore à celle de la volumétrie.

Notion d'unité foncière L’unité foncière est classiquement définie comme « un îlot de propriété d’un seul tenant, composé d’une parcelle ou d’un ensemble de parcelles appartenant à un même propriétaire ou à la même indivision » (CE, 27 juin 2005 Commune de Chambéry, req. n° 264667).

Par ailleurs, afin de bénéficier du régime des travaux sur existant, l’immeuble existant et objet du projet doit répondre à la définition de la « construction existante », c’est-à-dire qu’il doit avoir été régulièrement édifié, c’est-à-dire, conformément à une autorisation d’urbanisme.

Le mécanisme du permis de construire ayant été institué pour toutes les opérations de construction par l’ordonnance n°45-2542 du 27 octobre 1945. La jurisprudence et l’administration s’accordent à ne pas remettre en cause la régularité d’une construction édifiée avant 1943.

Vous devez donc être en possession de l’ensemble des documents utiles à la démonstration de ces prérequis.

Attention à la qualification de travaux sur existant

A défaut de qualification de "travaux sur construction existante", par exemple, en cas de restructuration, ou encore de réhabilitation lourde, le projet sera soumis au régime des constructions nouvelles.

Modalités d'application des règles

La demande d’autorisation d’urbanisme portant sur la réalisation de travaux sur existant doit être conforme aux dispositions d’urbanisme en vigueur à la date du dépôt de la demande.

En présence d’un ouvrage régulièrement édifié, mais devenu non conforme aux règles d’urbanisme par l’effet du temps, les porteurs de projet ne sont pas contraints dans leurs possibilités de réaliser des travaux nouveaux, dès lors qu’ils n’aggravent pas la non-conformité de l’immeuble aux règles d’urbanisme ou qu’ils soient sans effet à leur égard.

Il s’agit de la solution dégagée par le Conseil d’État dans sa jurisprudence Sekler en date du 27 mai 1988, req. n°79530.

Certains plans locaux d’urbanisme reprennent stricto sensu cette solution, ou prévoient un régime à part entière applicable aux travaux sur existants. Il est donc nécessaire de s’assurer du régime prévu, ou non, par les documents d’urbanisme applicables.

Cas concret : Plan Local d'Urbanisme et de l'Habitat (PLU-H) de la Métropole de Lyon En présence d’une construction existante à la date d’approbation du PLU-H, qui serait devenue non conforme aux dispositions du plan, ce dernier prévoit que d’une part, les travaux sur existant peuvent bénéficier de dispositions alternatives prévues par le règlement de zone, lesquelles se substituent alors aux dispositions générales. D'autre part, et à défaut de dispositions alternatives, ces travaux ne peuvent être autorisés que s’ils sont (i) sans effet sur la règle méconnue, ou s’ils ont pour effet (ii) de rendre la construction davantage conforme à la règle méconnue par l’immeuble existant, c’est-à-dire d’améliorer la non-conformité de l’existant à la règle.

Le cabinet se tient à votre disposition pour vous accompagner dans vos projets de constructions neuves et de travaux sur existant.